전월세 전환율, 한 줄로 이해하기
전환율은 "보증금을 월세로 바꿀 때 연 몇 %로 쳐주느냐"예요. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리해요 — 같은 보증금을 빼도 월세가 더 많이 붙으니까요. 그래서 법이 상한을 정해 둔 거예요.
계산 공식
| 방향 | 공식 |
|---|---|
| 전세 → 월세 | 월세 = (전환 보증금 차액 × 전환율) ÷ 12 |
| 월세 → 전세 | 전세 환산 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율) |
예) 3억 전세에서 보증금을 1억만 남기면 2억이 월세로 전환돼요. 전환율 5%면 2억 × 5% ÷ 12 = 약 83만 원이 월세죠.
법정 상한 — 헷갈리기 쉬운 포인트
주택임대차보호법은 전환율 상한을 "한국은행 기준금리 + 연 2%p"로 정해요(주택 기준). 기준금리가 2.75%면 상한은 4.75%인 셈이죠. 솔직히 제 생각엔 이 상한이 자주 오해돼요 — 이건 기존 전세 계약을 월세로 바꿀 때 적용되는 한도예요. 새로 맺는 신규 계약이나 시세는 이보다 높은 전환율이 흔해서, 상한만 믿고 들어가면 실제 매물과 차이가 클 수 있어요. 기준금리는 수시로 바뀌니 계약 시점의 한국은행 발표치를 직접 넣어 확인하세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?
월세로 전환할 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12 = 월세입니다. 2억을 5%로 전환하면 약 83만 원.
법정 전환율 상한은 얼마인가요?
기준금리 + 2%p입니다. 기준금리 2.75%면 4.75%. 전세→월세 전환 시 적용됩니다.
월세를 전세로 바꾸면?
보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)입니다. 월세 50만 원을 5%로 환산하면 1억 2천만 원.