양도소득세 계산 흐름
- 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 (또는 단기·중과세율)
- 총 납부세액 = 양도소득세 + 지방소득세(10%)
2026년 양도소득세 누진세율 (주택 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
단기 보유 단일세율
- 1년 미만: 70%
- 1년 이상 2년 미만: 60%
다주택자 중과세율 (조정대상지역)
- 2주택: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
※ 다주택 중과는 한시적으로 유예되는 시기가 있으니 양도 시점의 국세청 고시를 확인하세요.
장기보유특별공제 (LTC)
오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제합니다.
| 보유기간 | 일반 (최대 30%) | 1세대 1주택 (보유+거주, 최대 80%) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 24% (보유12 + 거주12) |
| 5년 | 10% | 40% |
| 10년 | 20% | 80% |
| 15년 | 30% | — |
1세대 1주택 비과세·고가주택 과세
양도일 기준 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년 추가)한 1세대 1주택은 양도가 12억원 이하 부분이 비과세입니다. 12억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서만 양도세가 부과되며, 이때 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다.
본 계산기는 1주택 거주 옵션 선택 시 80% 장기보유공제를 적용한 근사 계산을 제공합니다. 12억 비례공제는 별도 세무 상담을 권장합니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 요건은?
양도일 기준 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)한 1세대 1주택은 양도가 12억원 이하 부분이 비과세입니다. 12억 초과분은 과세됩니다.
장기보유특별공제는 얼마까지 가능한가요?
일반 장기보유특별공제는 보유기간 3년부터 매년 2%씩, 최대 30%(15년)입니다. 1세대 1주택은 보유 + 거주 각각 4%씩, 최대 80%(10년)까지 가능합니다.
다주택자 중과세율은?
조정대상지역 기준 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산됩니다. 단, 한시적으로 중과 유예 기간이 있을 수 있으니 국세청 확인 필요.
단기 보유 시 세율은?
보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다(주택 기준). 단기 매도 시 매우 무거운 세 부담이 발생합니다.
실제 세금과 차이가 나는 이유는?
본 계산기는 표준 공식 기준 근사값입니다. 필요경비, 1세대 1주택 12억 비례공제, 부부 공동명의, 농어촌특별세 등에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.