종합부동산세란
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정액을 초과하는 사람에게 부과되는 국세입니다. 재산세(지방세)와 별개로, 고가·다주택 보유자에게 추가로 부과됩니다.
공제 한도 — 누가 내나
| 구분 | 공제액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 일반 (다주택 포함) | 9억원 |
즉 공시가격 합계가 위 공제액 이하면 종부세는 0원입니다. 1세대 1주택자는 공시가 12억까지, 그 외는 9억까지 종부세가 없습니다.
계산 구조 4단계
- 공시가격 합계에서 공제액(12억 또는 9억)을 뺍니다.
- 그 금액에 공정시장가액비율(기본 60%)을 곱해 과세표준을 구합니다.
- 과세표준 구간별 누진세율을 적용해 종부세를 계산합니다.
- 종부세의 20%를 농어촌특별세로 더합니다.
2026년 종부세 누진세율
1세대1주택·일반 (2주택)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% |
| 12억~25억 | 1.3% |
| 25억~50억 | 1.5% |
| 50억~94억 | 2.0% |
| 94억 초과 | 2.7% |
3주택 이상 (중과)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% |
| 12억~25억 | 2.0% |
| 25억~50억 | 3.0% |
| 50억~94억 | 4.0% |
| 94억 초과 | 5.0% |
예시: 1세대1주택 공시가 15억
| 공시가격 합계 | 15억원 |
|---|---|
| 공제 (1주택 12억) | -12억원 |
| 공제 후 | 3억원 |
| 과세표준 (×60%) | 1.8억원 |
| 종부세 (0.5%) | 900,000원 |
| 농특세 (20%) | 180,000원 |
| 합계 | 1,080,000원 |
세액공제·세부담 상한 (별도 적용)
- 1세대1주택 세액공제 — 만 60세 이상 고령자(20~40%)와 5년 이상 장기보유(20~50%) 공제가 중복 적용(합산 한도 80%)됩니다. 본 계산기에는 미반영.
- 세부담 상한 — 전년 대비 세금이 일정 비율 이상 늘지 않도록 상한이 있습니다.
- 기납부 재산세 공제 — 같은 주택에 이미 낸 재산세 일부를 공제합니다.
위 항목들은 종부세를 실제로 더 낮추는 요소이므로, 실제 고지 세액은 본 계산값보다 낮을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
종합부동산세는 누가 내나요?
매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 공제액(1주택 12억, 일반 9억)을 초과하는 사람이 냅니다.
1세대 1주택자 공제는 얼마인가요?
공시가격 합계에서 12억원을 공제합니다. 따라서 공시가 12억 이하 1주택자는 종부세가 없습니다.
공정시장가액비율이 무엇인가요?
공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 곱해 과세표준을 정하는 비율입니다. 본 계산기는 60%를 기본값으로 적용하며, 정책에 따라 변동될 수 있습니다.
종부세 세율은 어떻게 되나요?
과세표준 구간별 누진세율(1주택·일반 0.5~2.7%, 3주택+ 중과 최고 5.0%)이 적용됩니다.
재산세와 종부세는 다른가요?
다릅니다. 재산세는 지방세, 종부세는 공제액 초과 시 내는 국세입니다. 종부세 계산 시 기납부 재산세 일부가 공제됩니다.