임대차 3법 핵심 정리, 계약갱신청구권과 전월세상한제 적용 기준

얼마 전 한 세입자가 2년 계약 만료를 앞두고 집주인으로부터 갑작스러운 월세 인상 통보를 받았어요. 기존 월세 70만 원에서 100만 원으로 올리겠다는 것이었는데, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 알고 있었던 덕분에 5% 상한인 73만 5천 원까지만 인상을 수용하겠다고 대응할 수 있었어요. 임대차 3법을 모르면 부당한 인상 요구에 속수무책으로 당할 수 있어요.

이 글에서는 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 세 가지를 핵심 쟁점별로 상세히 정리합니다. 전월세 계약 5단계 흐름은 전월세 계약 완전 가이드 2026, 등기부등본 확인은 아파트 전세 계약 전 등기부등본 보는 법도 함께 보세요.

임대차 3법이란 무엇인가요

임대차 3법은 2020년 7월에 시행된 주택임대차보호법 개정안을 통칭하는 말로, 세 가지 핵심 제도로 구성돼요.

계약갱신청구권: 세입자가 한 번 더 계약을 연장할 수 있는 권리 (최초 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주 보장)

전월세상한제: 계약 갱신 시 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한

전월세신고제: 임대차 계약 체결 시 관할 관청에 신고하는 제도

이 세 가지 제도는 세입자의 주거 안정을 위해 도입되었으며, 모든 주택 임대차 계약에 적용돼요. 세입자라면 반드시 알아야 할 권리이고, 임대인이라면 위반 시 법적 책임이 따르므로 정확히 이해해야 해요.

계약갱신청구권 완전 정리

계약갱신청구권은 세입자가 기존 임대차 계약 만료 시 한 번 더 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리예요.

행사 시기 — 6개월 전 ~ 2개월 전

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구해야 해요. 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 행사할 수 없으므로 달력에 미리 표시해두세요. 캘린더 알림을 만기 7개월 전·5개월 전·3개월 전 3회 설정해 두는 것을 권장해요.

행사 방법 — 반드시 기록 남기기

반드시 기록이 남는 방법으로 요구해야 해요. 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡(상대방 읽음 확인), 이메일 등이 해당돼요. 구두 통보는 분쟁 시 입증이 어려우므로 피하세요.

행사 횟수와 갱신 조건

임차인 1인당 1회만 행사할 수 있어요. 최초 2년 계약 후 1회 갱신하면 총 4년까지 거주가 보장됩니다. 갱신 후 재계약은 신규 계약에 해당하여 5% 상한이 적용되지 않아요. 갱신된 계약은 기존과 동일한 조건으로 2년간 연장돼요. 임대료는 전월세상한제(5%)가 적용되며, 이를 초과하는 인상은 거부할 수 있어요.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

집주인도 정당한 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있어요. 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 거절 사유는 다음과 같아요.

• 실거주 목적: 임대인 본인이나 직계 존·비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우. 가장 흔한 거절 사유
• 임차인의 의무 위반: 임차인이 2기 이상 월세를 연체하거나, 임대인의 동의 없이 전대(재임대)한 경우
• 주택 멸실·철거: 주택이 멸실되었거나 재건축·철거를 위해 필요한 경우
• 상당한 보상 제공: 임대인이 상당한 보상을 제공하고 갱신을 거절하는 경우
• 임차인이 임차 주택 일부 또는 전부를 고의로 파손한 경우
• 임차인이 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

실거주 거절 후 미입주 시 제재 — 손해배상 청구 가능

실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 세입자는 갱신 거절로 인한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있어요. 손해배상액은 통상 갱신 기간(2년)의 차임 차액 상당액입니다. 또한 3개월 이상 해당 주택에 실제 거주하지 않으면 허위 실거주로 간주될 수 있어요.

퇴거 후 6개월 ~ 2년 정보 열람권

2021년부터 퇴거한 임차인은 해당 주택의 임대차 정보를 일정 기간 열람할 수 있어요. 만약 본인을 내보낸 집에 다른 임차인이 들어와 있다면 이를 근거로 손해배상 소송이 가능합니다. 의심된다면 거주지 주민센터에 임대차 정보 열람을 신청하세요.

전월세상한제 적용 기준과 계산법

전월세상한제는 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대료 인상 폭을 기존 금액의 5% 이내로 제한하는 제도예요.

적용 범위: 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약에만 적용돼요. 신규 계약이나 갱신청구권 소진 후 재계약에는 적용되지 않아요. 이 점을 반드시 기억하세요.

5% 계산 기준: 보증금과 월세를 합산한 환산보증금 기준으로 5%를 계산해요. 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세 전환율)이에요.

실전 계산 사례 4종

위반 시: 5%를 초과하여 인상한 경우, 초과분은 효력이 없으며 세입자는 5% 이내 금액만 납부하면 돼요. 이를 이유로 임대인이 계약 해지를 주장할 수 없어요. 만약 임대인이 5% 초과분을 받았다면 부당이득 반환 청구로 돌려받을 수 있어요.

전월세신고제 상세 안내

2021년 6월부터 시행된 전월세신고제는 일정 규모 이상의 임대차 계약을 관할 관청에 신고하는 제도예요.

신고 대상

• 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 임대차 계약
• 두 조건 중 하나만 충족해도 신고 대상
• 수도권·광역시·세종시·도청소재지·시 지역 주택 (군 단위는 제외)

신고 기한과 방법

신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 신고해야 해요.

신고 주체: 임대인과 임차인 중 한 쪽만 신고해도 됩니다. 공동 신고가 원칙이지만, 실무적으로는 한 쪽이 대표로 신고하는 경우가 많아요.

확정일자 자동 부여 — 가장 큰 혜택

신고가 완료되면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 별도로 확정일자를 받을 필요가 없어졌어요. 이전에는 주민센터를 방문하여 확정일자를 받아야 했지만, 이제는 온라인 신고만으로 확정일자까지 해결됩니다. 보증금 보호를 위해 반드시 챙겨야 할 절차가 한 번에 끝나는 거예요.

미신고 시 과태료

현재 계도 기간이 연장 중이지만, 계도 기간 종료 후에는 미신고 시 최대 100만 원의 과태료가 부과될 예정이에요. 허위 신고 시에는 더 높은 과태료가 부과돼요.

실전에서 임대차 3법을 활용하는 방법

입주 시 3종 세트

전입신고 + 확정일자(또는 전월세신고) + 전세보증보험 가입을 3종 세트로 챙기세요. 이것이 세입자 보호의 기본이에요.

계약 만료 6개월 전

갱신 여부를 결정하고, 갱신하기로 했다면 문자나 내용증명으로 갱신 요구를 통보해요. 만료 2개월 전까지 반드시 행사해야 해요. 만 6개월 전·4개월 전·3개월 전 3회로 나누어 통보하면 누락 위험이 줄어들어요.

인상 요구 시

집주인이 5%를 초과하는 인상을 요구하면, 전월세상한제를 근거로 거부할 수 있어요. "주택임대차보호법 제7조에 따라 5% 상한을 초과하는 인상에 동의하지 않습니다"라고 서면 통보하면 됩니다.

갱신 거절 시

집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우, 실제 입주 여부를 확인할 수 있는 법적 권리가 있어요. 퇴거 후에도 해당 주택의 임대차 정보를 열람하여 제3자에게 임대되었는지 확인할 수 있어요.

갱신 전략 — 언제 행사하는 게 유리할까

갱신청구권은 1회만 사용할 수 있어요. 언제 사용하는 게 유리한지 시뮬레이션이 필요해요.

시나리오 A — 시세 상승기

주변 시세가 본인 월세 대비 30% 이상 비싸다면 갱신청구권을 즉시 사용해 5% 상한 보호를 받는 게 유리해요. 시세 30% 인상 vs 법정 5% 인상은 5,000만원 보증금 기준 1,250만원 차이입니다.

시나리오 B — 시세 하락기

주변 시세가 본인 월세보다 낮다면 갱신청구권을 보류하고 신규 계약으로 시세에 맞춰 새로 협상하는 게 더 유리할 수 있어요. 다만 한 번 보류하면 다음 계약에 사용 못하므로 신중히.

시나리오 C — 4년 이상 거주 예정

4년 후에도 같은 집에 살 계획이 있다면 갱신청구권을 사용하여 4년을 보장받고, 4년 후 신규 계약(시세 협상)으로 전환하는 게 안정적이에요.

많이 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권을 이미 사용한 경우 재계약은 어떻게 되나요?

A. 갱신청구권을 사용한 후 다시 재계약하는 경우에는 신규 계약에 해당하므로 5% 상한이 적용되지 않아요. 집주인과 자유롭게 임대료를 협상해야 하며, 시세에 맞춰 보증금이나 월세가 크게 오를 수 있어요. 갱신청구권 행사 시기를 전략적으로 판단해야 하는 이유예요.

Q. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로 입주하지 않으면?

A. 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요. 배상액은 갱신 기간 2년간의 차임 차액 + 이사 비용 등이 될 수 있으며, 악의적인 경우 징벌적 배상이 인정된 판례도 있어요.

Q. 상가 임대차에도 계약갱신청구권이 적용되나요?

A. 상가건물 임대차보호법에 따라 상가는 최대 10년까지 갱신청구가 가능해요. 주택(1회, 2년)보다 훨씬 강력한 보호를 받습니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 일부 보호 규정이 적용되지 않을 수 있어요. 자세한 내용은 상가 임대차보호법 핵심 정리를 확인하세요.

Q. 계약갱신 시 집주인이 월세를 전세로, 전세를 월세로 바꾸자고 하면?

A. 갱신 시 계약 유형(전세↔월세) 변경을 강제할 수 없어요. 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것이 원칙이며, 유형 변경은 양측 합의가 있어야만 가능해요.

Q. 임대인이 건물을 매각하면 갱신청구권은 어떻게 되나요?

A. 임대차 계약은 새 건물주에게 승계됩니다. 건물이 매각되더라도 세입자의 갱신청구권은 유효하며, 새 건물주가 이를 거부할 수 없어요. 다만 새 건물주가 실거주 목적으로 거절하는 것은 가능해요.

Q. 갱신 통보 후 집주인이 계약서 작성에 응하지 않으면?

A. 별도 계약서 없이도 묵시적 갱신이 인정돼요. 본인이 보낸 갱신 통보 기록(내용증명·문자)이 있다면 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봅니다. 다만 분쟁 예방을 위해 가능하면 새 계약서 작성을 권장해요.

Q. 묵시적 갱신과 갱신청구권 행사는 어떻게 다른가요?

A. 묵시적 갱신은 양쪽이 별도 통보 없이 자동 연장된 경우(2년 더)이고, 갱신청구권 행사는 임차인이 명시적으로 요구한 갱신이에요. 묵시적 갱신은 "1회 사용" 카운트가 안 되므로 향후 갱신청구권을 별도로 1회 더 쓸 수 있는 장점이 있어요.

임대차 3법의 핵심은 세입자의 최소 4년 거주 보장과 5% 임대료 인상 상한이에요. 이 권리를 제대로 행사하려면 갱신 요구 시기(만료 6~2개월 전)를 놓치지 말고, 반드시 서면으로 기록을 남기세요. 권리를 알고 있는 것과 행사하는 것은 다르며, 적시에 행사하지 않으면 권리를 잃을 수 있어요.

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