국토교통부 2026년 1분기 통계에 따르면 전세사기 의심 접수는 누적 4만 건을 넘어섰고, 「전세사기피해자 등 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 인정 건수는 2만 건을 돌파했습니다. 보증금 평균 피해액은 약 1억 6,000만 원 수준이며, 20·30대 가구의 비중이 60%를 넘죠. 피해자가 되지 않는 예방이 최선이지만, 이미 의심 상황이라면 첫 72시간의 조치가 회수율을 크게 좌우합니다.
이 글은 2026년 현행 특별법을 기준으로 초기 72시간 조치 · 피해자 인정 기준 · HUG 보증보험 청구 · 형사·민사 대응 · 경매 유예 요청까지 실전 매뉴얼로 정리했습니다. 전세 계약 전반 구조는 전월세 계약 완전 가이드에서, 보증금 반환 기본 절차는 보증금 반환 대응에서 먼저 확인하면 이 글의 흐름이 선명해집니다.
전세사기 의심 신호 — 이미 시작된 상황일 수 있습니다
- 등기부에 없는 선순위 대출이 뒤늦게 발견됐다.
- 임대인이 연락 두절되었거나 주소·전화가 바뀌었다.
- 계약 갱신 시점에 보증금 일부 반환을 거부한다.
- 집이 경매·공매 절차에 넘어갔다는 통지서가 도착했다.
- 동일 건물 내 다른 세입자들이 유사한 피해를 호소한다.
- 임대인이 여러 주택을 보유한 다주택·법인 임대인이다.
두 가지 이상 해당하면 즉시 예방·대응을 병행해야 합니다. 혼자 해결하려 하기보다 공공기관과 전문가의 절차적 도움을 받는 편이 회수율이 높습니다.
의심 직후 72시간 — 5단계 긴급 조치
1단계: 등기부등본 즉시 재발급
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급. 근저당·가압류·경매개시결정이 새로 잡혔는지 확인합니다. 계약 당시 등기부와 비교해 변동 사항을 파악해야 합니다.
2단계: 전입신고·확정일자 상태 점검
- 주민등록 전입 여부, 확정일자 날짜가 정확한지 주민센터에서 열람.
- 확정일자가 근저당 설정일보다 빠르면 대항력 순위가 유효합니다.
- 전입신고 누락이 확인되면 즉시 보완 신고.
3단계: HUG·SGI 보증보험 가입 여부 확인
- HUG 전세보증금반환보증 또는 SGI 서울보증 가입분이면 보증기관에 즉시 청구 접수.
- 보증기관이 임대인 대신 보증금을 지급하고 추후 임대인에게 구상합니다.
- 가입 여부는 계약서·가입증서·보증기관 홈페이지에서 확인 가능.
4단계: 경찰 사기·부동산범죄 신고
- 계약 당시 고의성 입증 자료(허위 등기, 명의 세탁, 다수 동일 피해 등)가 있으면 경찰청 사이버수사국·부동산범죄수사팀에 신고.
- 112·119 같은 긴급번호가 아닌 182(경찰민원콜센터) 또는 거주지 경찰서 민원실.
- 민·형사 병행을 위해 신고접수증을 꼭 수령하세요.
5단계: 주택도시보증공사·전세피해지원센터 상담
- HUG 안심전세포털 또는 국토교통부 전세피해지원센터(1533-8119)에서 상담 예약.
- 전세사기피해자 특별법 적용 가능성, 경매 유예, 긴급 주거 지원 등을 단일 창구에서 안내받을 수 있습니다.
전세사기피해자 인정 6요건 — 특별법 적용
「전세사기피해자 등 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(2023 제정, 2024·2025 개정)은 요건 충족 시 경매 유예·구매 우선권·긴급 주거 지원을 제공합니다.
- 주택 인도 + 주민등록 전입 + 확정일자를 갖춘 임차인.
- 임대인의 파산·도피·회생·경매 등으로 보증금 반환이 곤란한 상태.
- 임대인이 보증금 반환 의사 부재가 명백히 확인될 것.
- 다수의 임차인에게 반환 지연이 발생하는 등 구조적 사기 징후.
- 임대인의 기망·은닉이 확인되는 자료(허위 등기, 명의 세탁, 이중 임대 등).
- 보증금 수준·주택 면적 등 시행령 요건 충족.
인정 판정은 국토교통부 피해자지원위원회에서 결정하며, 통상 접수 후 60~90일 내에 결과가 나옵니다.
피해자 인정 시 받을 수 있는 지원 6가지
- 경매 유예·정지 신청: 법원에 경매 유예를 신청하면 최장 1년간 진행 정지.
- 우선 매수권: 경매 낙찰자 결정 전 피해자가 우선 매수 권리 행사 가능.
- 저리 대출 지원: 한국주택금융공사(HF)·HUG의 피해자 전용 저리 대출 상품.
- 긴급 주거 지원: LH 임대주택 우선 입주, 긴급지원 임시주거.
- 이사비·법률비용 지원: 1인당 최대 150만 원 내외(시행령 기준).
- 세제 지원: 경매·공매로 인한 양도소득세·취득세 감면 특례.
형사·민사 병행 전략
형사: 사기죄 고소
- 형법 제347조 사기죄 기준 성립 요건: 기망행위 + 재산 처분 + 재산상 이익.
- 허위 등기, 명의 세탁, 이중 임대, 집값 초과 전세 계약 등은 사기 성립 가능.
- 피해자 조사 후 수사기관이 기소 여부 결정. 재판 결과에 따라 형사 판결 + 배상명령이 가능.
민사: 보증금 반환 청구 + 손해배상
- 지급명령(간단·빠름) → 이의 제기 시 본안 소송으로 전환.
- 소송액 3,000만 원 이하는 소액사건심판으로 처리 가능.
- 임대인 재산에 대해 가압류·가처분을 먼저 걸어야 판결 후 회수가 실질적입니다.
- 대한법률구조공단·국선 변호 지원을 활용하면 비용 부담이 크게 줄어듭니다.
경매 유예 신청 — 집을 지키는 시간 벌기
- 피해자 인정 후 경매 개시 결정이 내려진 주택에 대해 유예 신청 가능.
- 신청 대상: 관할 법원. 서면 신청 + 피해자 결정 통지서 첨부.
- 유예 기간: 최대 1년(시행령 기준, 연장 가능성 있음).
- 유예 중 우선 매수권 행사 시점을 결정해야 합니다.
실제 사례와 의문점
Q. 임대인이 연락 두절인데 경찰에 바로 신고해도 되나요?
연락 두절 자체만으로는 사기죄 성립이 어렵습니다. 다만 보증금 반환 예정일 경과 + 소재 불명 + 재산 은닉 정황이 함께 있으면 사기 혐의로 신고 가능합니다. 동시에 민사 지급명령을 병행해 시효를 확보하세요.
Q. HUG 보증보험에 가입하지 않은 전세도 구제가 되나요?
보증보험 미가입이면 보증기관 대위변제는 받을 수 없습니다. 그러나 전세사기피해자로 인정되면 경매 우선 매수권·저리 대출·긴급 주거 지원 등 특별법 적용은 가능합니다. 피해자지원센터 상담으로 적용 가능한 지원 항목을 확인하세요.
Q. 임대인이 "보증금 돌려줄 테니 형사 고소 취하해 달라"고 합니다. 응해도 되나요?
형사 합의는 양측 변호사를 통해 합의서·공증을 남기는 편이 안전합니다. 구두 약속 후 돈을 돌려받지 못하면 형사 진행이 늦어질 수 있습니다. 최소 합의금을 계좌로 먼저 받고 나서 고소 취하 여부를 결정하는 순서가 일반적입니다.
Q. 선순위 대출이 있는 집이라는 걸 계약 후에 알았습니다.
계약 시점 등기부에 기재되어 있었고 이를 설명받지 않았다면 임대인·공인중개사에게 설명의무 위반 책임이 있습니다. 계약 당시 등기부 사본, 중개대상물 확인설명서를 증거로 확보하세요. 공인중개사협회에 분쟁조정 신청도 가능합니다.
Q. 보증금 피해자 특별법 개정이 자주 있다던데 최신 확인은 어디서 하나요?
국토교통부 공식 보도자료, 안심전세포털(khug.or.kr), 전세피해지원센터(1533-8119)에서 확인 가능합니다. 시행령·시행규칙은 국가법령정보센터에서 전문 조회가 가능합니다.
실행 액션 플랜
- 첫 72시간: 등기부 재발급 → 전입·확정일자 확인 → 보증보험 청구 → 경찰 신고 → 피해지원센터 상담.
- 첫 2주: 피해자 인정 신청서 준비 + 지급명령 신청 + 가압류 검토.
- 1~3개월: 피해자 인정 심사 대응 + 경매 유예 신청 + 형사 고소장 제출.
- 3~12개월: 우선 매수권 행사 여부 결정 + 저리 대출·임시 주거 지원 활용.
- 최종 단계: 민사 판결 확정 후 가압류 집행·강제집행으로 보증금 회수 시도.
전세사기는 "내 돈을 못 받는" 문제인 동시에 "내가 살 곳을 잃는" 문제입니다. 72시간 초기 대응을 제대로 밟으면 특별법·보증보험·민형사 제도가 상호 보완적으로 작동합니다. 혼자 해결하려 하기보다 국토교통부 전세피해지원센터(1533-8119)를 첫 연락처로 삼고 절차를 밟아 나가세요. 전세 계약 전반 구조는 전월세 계약 완전 가이드, 전세사기 예방 체크리스트는 전세사기 예방 10가지에서 이어 확인하세요.