전세 계약 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면? 생각만 해도 아찔하죠. 전세사기·깡통전세 뉴스가 끊이지 않는 요즘, ‘전세보증금 반환보증’은 선택이 아니라 필수예요. 보증금을 떼일 위험을 보증기관이 대신 책임져 주는 제도인데, 가입 방법과 조건을 정리했어요.
전세보증금 반환보증이란?
집주인이 보증금을 못 돌려줄 때, 보증기관(HUG·HF·SGI)이 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고, 나중에 집주인에게 청구하는 제도. 한마디로 보증금 ‘보험’.
운영기관 3곳: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증. HUG가 가장 보편적.
가입 조건
보증 대상: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 전세 보증금.
가입 시기: 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청 가능. 즉 2년 계약이면 입주 후 1년 이내.
필수 조건: 전입신고 + 확정일자 완료. 선순위 채권(집주인 대출 등)이 주택가격의 일정 비율 이하여야 함.
보증료 — 생각보다 저렴
보증료율은 연 0.115%~0.154% 수준. 보증금 3억 원이면 연 약 35만~46만 원. 보증금 떼일 위험 대비 매우 저렴.
저소득층·청년·신혼부부는 보증료 할인(최대 60%). HUG 홈페이지에서 할인 대상 확인.
가입 방법
1) 온라인: HUG ‘안심전세’ 앱 또는 홈페이지에서 신청. 카카오페이·네이버 등 간편인증.
2) 위탁 은행: 국민·신한·우리·하나 등 시중은행 방문 신청.
3) 부동산 중개사: 일부 중개사가 계약 시 가입 대행.
필요 서류: 전세계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 등기부등본, 보증금 납입 증빙.
보증금 못 받았을 때 — 실제 청구 절차
1. 계약 종료 후에도 집주인이 보증금 미반환 → 임차인이 ‘임차권등기명령’ 신청.
2. HUG에 보증이행 청구 → 서류 심사(약 1개월).
3. HUG가 임차인에게 보증금 지급 → HUG가 집주인에게 구상권 행사.
흔한 궁금증
Q. 집주인 동의 필요한가?
필요 없음. 2018년부터 임차인 단독 가입 가능. 집주인에게 알릴 의무도 없음.
Q. 이미 계약한 지 1년 넘었으면?
2년 계약 기준 절반(1년) 지나면 신규 가입 불가. 계약 갱신 시점에 다시 가입 가능.
Q. 월세도 가입되나?
보증부 월세(보증금 있는 월세)도 가입 가능. 보증금 부분에 대해 보증.
Q. 깡통전세 의심되면 가입 거절될 수도?
주택가격 대비 보증금·선순위 채권이 과도하면 가입 거절. 거절당하면 그 집 자체가 위험 신호 — 계약 재고.
지금 할 일
전세 계약했다면 ① 전입신고 + 확정일자부터 즉시, ② HUG 안심전세 앱에서 보증 가입, ③ 보증료 할인 대상 확인. 보증금 떼일 걱정 없이 사는 가장 확실한 방법이에요. 연 30만 원대로 수억 원을 지키세요.