전세·월세 계약 만료가 다가오면 세입자는 ‘계속 살 수 있을까’, 집주인은 ‘얼마나 올릴 수 있을까’가 큰 고민이에요. 2020년 도입된 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세 상한제’가 이 부분을 규율합니다. 본 글은 임차인·임대인이 꼭 알아야 할 갱신 규칙을 정리합니다.
계약갱신청구권 — 2년 더 살 권리
임차인은 기존 2년 계약 후 ‘한 번’ 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없음. 즉 ‘2+2년’ 거주가 보장.
행사 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 요구(문자·내용증명 등 증거 남기기).
전월세 상한제 — 5% 이내 인상
갱신청구권을 행사해 갱신할 때, 임대료(보증금·월세) 인상은 ‘직전 임대료의 5% 이내’로 제한. 지자체가 더 낮게 정할 수도 있음.
단 ‘신규 계약’(새 세입자와 처음 맺는 계약)에는 상한제가 적용되지 않음. 갱신 계약에만 적용.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
임대인 본인 또는 직계존비속이 ‘실제 거주’하려는 경우, 임차인이 2기 이상 임대료를 연체한 경우, 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전대(재임대)한 경우 등 법정 사유.
특히 ‘실거주’를 이유로 거절 후 실제로는 다른 사람에게 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있음.
보증금 보호와 함께 챙기기
갱신 시에도 ‘전입신고+확정일자’ 효력 유지 확인. 보증금이 올랐다면 증액분에 대해 새로 확정일자를 받아두는 게 안전. 전세보증금 반환보증 갱신도 함께 점검.
흔한 궁금증
Q. 묵시적 갱신과 갱신청구권은 다른가?
다름. 아무 말 없이 자동 연장되는 게 ‘묵시적 갱신’. 묵시적 갱신은 갱신청구권 ‘1회’를 쓴 걸로 치지 않아, 이후에 갱신청구권을 따로 행사할 수 있음.
Q. 집주인이 바뀌면 갱신 요구 못 하나?
가능. 새 집주인도 기존 임대차를 승계. 다만 새 집주인이 ‘실거주’ 사유로 거절할 수 있어 사안별로 다툼 여지. 증거 확보가 중요.
Q. 5% 올려달라면 무조건 줘야 하나?
5%는 ‘상한’이지 의무가 아님. 임대인과 협의로 동결·소폭 인상도 가능. 시세·관계에 따라 협상.
Q. 갱신 요구는 어떻게 남기나?
구두도 효력은 있으나 분쟁 대비해 문자·카톡·내용증명 등 ‘기록’으로. 만료 6~2개월 전 기간을 꼭 지킬 것.
핵심 요약
임차인은 만료 6~2개월 전 갱신청구(2+2년) + 인상 5% 이내(갱신 계약)를 기억하세요. 임대인의 ‘실거주’ 거절은 가능하지만 허위면 배상 책임. 갱신 시 증액분 확정일자까지 챙기면 보증금도 안전합니다.